Locação | Prim Esc. Advocacia

Quais os direitos de quem aluga um imóvel?

Os direitos do locador e do locatário estão previstos na Lei 8245/91, no 8.078/90 e no Código Civil.

Quem responde pelo contrato quando existem mais de um envolvido na contratação?

R: Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Isso significa dizer que ambos tem responsabilidades e respondem pelos débitos, defeitos e excessos.

Qual o prazo máximo para uma locação?

R: Não existe um prazo máximo, mas de acordo com o tempo existe alguns pontos a serem observados.

Se igual ou superior a dez anos, exige a concordância do cônjuge. Não havendo o consentimento o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente somente podendo ser retomado o imóvel nas hipóteses previstas no art. 47 da Lei 8.245/91.

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução* do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

*A extinção normal dos contratos ocorre com o cumprimento das prestações

O locador poderá solicitar o imóvel antes do prazo?

R: a) Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado sem justo motivo.

b) Nos casos de extinção de usufruto(1) ou de fideicomisso(2) deve haver comunicação entre as partes para que possa ser mantido o contrato.

(1) Usufruto: direito conferido a alguém, durante certo tempo, de gozar ou fruir de um bem cuja propriedade pertence a outra pessoa.

(2) São três os personagens do fideicomisso: o testador, chamado de fideicomitente; a pessoa escolhida por ele para conservar em benefício de outrem a herança ou legado, a quem se chama fiduciário; e o beneficiário final ou fideicomissário.

c) Se o imóvel for alienado (vendido) durante a locação, o comprador poderá denunciar (3) o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

(3)Entende-se por denúncia cheia aquela em que o locador deseja dar fim ao contrato de aluguel com apresentação de justificativa

d) A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

O locatário poderá entregar o imóvel antes do prazo?

R: o locatário poderá devolver o imóvel pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Em que casos o locatário não paga multa na devolução antecipada do imóvel?

R: nas seguintes situações:

a) Quando houver transferência, pelo seu empregador, privado ou público do locatário para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

b) Quando houver desapropriação do imóvel.

c) Por acordo

d) Se o locador realizar obras (ainda que urgentes) cujo prazo exceder 30 dias.

(outras)

Os contratos de locação se sujeitam ao Código de Defesa do Consumidor?

R: Depende.

a) Se o contrato foi intermediado por uma imobiliária, a resposta é sim.

b) Se o contrato foi pactuado diretamente com o proprietário, a resposta é não.

O que fala o Código de Defesa do Consumidor sobre os contratos de locação?

R: o Código de Defesa do Consumidor não aborta o tema diretamente, mas esclarece como devem ser os contratos em geral. Vejamos:

São proibidas cláusulas que:
Negue o reembolso previstos no Código de Defesa do Consumidor.
Transfira a responsabilidade de qualquer necessidade a terceiros, logo, qualquer problema deverá ser obrigatoriamente resolvido pelo fornecedor.
Faça com que a obrigação de demonstrar um defeito seja do consumidor, lhe causando dificuldade excessiva ou até mesmo impossibilitando tal ação.
Imponha abrir mão de Direitos do consumidor, ou seja, que o consumidor seja impedido pelos fornecedores de ingressar em juízo ou reclamar administrativamente.
Que vá contra a boa fé objetiva ou a equidade entre as partes, pois não é permitido que um dos lados tenha excessiva vantagem/desvantagem.

Se o contrato de locação foi feito por tempo indeterminado, como fica a multa pelo término?

R: no contrato por tempo indeterminado, não havendo aviso antecipado de 30 dias, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos.

Posso pactuar o valor do aluguel em moeda estrangeira?

R: Não

Posso pactuar o valor do aluguel com base no salário mínimo?

R: Não

Posso cobrar o aluguel antecipado?

R: Não (art. 20 da Lei 8.245/91)

Mas, não estando a locação garantida por qualquer das modalidades previstas em Lei, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo (em que o locatário ingressou no imóvel).

Quais as obrigações do locador?

O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio(4).

(4) Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Quais as obrigações do locatário?

O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio (5).

(5) Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

O locador pode cobrar impostos e taxas junto com o aluguel?

R: Sim, se previsto no contrato.

O locador precisa realizar reparos urgentes no imóvel mas não quero autorizar. Como proceder? Posso proibi-lo?

R: Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.

Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

Realizei melhorias no imóvel. Posso abater do valor do aluguel ou cobrar do locador?

R: Depende.

Se não constar no contrato, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

As benfeitorias voluptuárias(6) não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

(6) Voluptuárias são obras de embelezamentos, aquelas que não há necessidade de troca mas querem fazer por capricho.

Quais as garantias que o locador pode exigir?

R: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

É proibido mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião saque no término do contrato.

Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês em que o locatário ingressou no imóvel.